Vender una vivienda y cobrar en bitcoin: encuadre jurídico-fiscal completo
La Dirección General de Tributos ha precisado recientemente cómo tributa la transmisión de un inmueble cuando la contraprestación se satisface en bitcoin. La clave es de calificación: no estamos ante una compraventa clásica, sino ante una permuta de un bien inmueble por un bien inmaterial. Ese encuadre –que descansa en que el bitcoin no tiene estatuto jurídico de dinero– determina el tratamiento en IRPF y en ITP y AJD.
La Consulta Vinculante V0935-25 (27-05-2025) lo expone de forma explícita y remite, además, a las reglas generales de valoración y a la norma especial de permutas.
1) Naturaleza de la operación: permuta, no compraventa
Tributos considera las criptomonedas bienes inmateriales; por tanto, el intercambio de un inmueble por bitcoins es permuta ex art. 1538 CC (“cosa por cosa”). Esta premisa es determinante: en una permuta, cada parte tributa por lo que adquiere a efectos de ITP, y en IRPF el transmitente aplica la regla especial del art. 37.1.h LIRPF. La CV recoge ambas ideas y cita el art. 23 RITPAJD (regla de permutas) y, para IRPF, los arts. 33.1, 34, 35 y 37.1.h LIRPF.
2) Consecuencias para el vendedor (propietario del inmueble)
IRPF. La entrega del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial. La cuantificación no sigue el esquema “precio de venta – precio de compra”, sino la norma de permutas: la ganancia se calcula por diferencia entre el valor de adquisición del inmueble (coste, inversiones y mejoras, gastos y tributos de la compra, sin intereses) y el mayor entre (i) el valor de mercado del inmueble y (ii) el valor de mercado de los bitcoins recibidos en la fecha de la firma. La ganancia resultante se integra en la base del ahorro. La CV reproduce literalmente estos criterios y remite a los arts. 35 y 37.1.h LIRPF.
ITP (TPO) sobre la adquisición de los bitcoins. Al ser permuta, el vendedor adquiere bitcoins y, por ello, es sujeto pasivo de Transmisiones Patrimoniales Onerosas por dicha adquisición, conforme al art. 7.1.A TRLITPAJD (hecho imponible), art. 8 (sujeto pasivo: quien adquiere) y art. 23 RITPAJD (en permutas, cada parte tributa por lo que adquiere). La base imponible será el valor de mercado de los bitcoins (o la mayor entre valor, precio o contraprestación declarados), y el tipo será el aprobado por la Comunidad Autónoma para bienes muebles; a falta de tipo autonómico, opera el 4 % supletorio. Todo ello se recoge de forma expresa en la CV. Advertencia: esta sujeción a TPO decae si quien entrega las criptomonedas actúa como empresario o profesional y la entrega está sujeta a IVA (art. 7.5 TRLITPAJD).
3) Consecuencias para el comprador (quien paga en bitcoin)
En la otra orilla de la permuta, el comprador adquiere el inmueble. Por aplicación simétrica del art. 23 RITPAJD y del art. 8 TRLITPAJD, el adquirente del inmueble es sujeto pasivo de TPO por la transmisión onerosa del bien inmueble, salvo que concurra un supuesto de IVA (por ejemplo, primera entrega por promotor no exenta) o una exención de IVA que derive en TPO/AJD, según los casos. La base será el valor de mercado del inmueble (o la mayor de las magnitudes legales) y el tipo el autonómico para inmuebles; en defecto, el 6 % supletorio establecido en el TRLITPAJD, sin perjuicio de los tipos superiores aprobados por cada CA. Este encaje no es objeto directo de la pregunta de la CV –centrada en el consultante que transmite la vivienda–, pero se infiere necesariamente de la regla de permutas del art. 23 RITPAJD y de la estructura del impuesto (arts. 7, 8, 10 y 11 TRLITPAJD) citada por la propia CV.
IRPF por la transmisión de los bitcoins. Al entregar bitcoins, el comprador realiza una transmisión onerosa de un bien inmaterial que puede generar ganancia o pérdida patrimonial en su IRPF. La cuantificación se determina conforme a la regla del art. 37.1.h LIRPF ya expuesta para las permutas, atendiendo a los valores a fecha de firma. En la práctica, resulta esencial conservar la trazabilidad y el coste de adquisición de los criptoactivos (historial de compras, wallets, exchanges) y una evidencia fiable de su valor en el momento del intercambio.
IVA/AJD. Si la transmisión del inmueble estuviera sujeta a IVA (por ejemplo, primera entrega de edificaciones no exenta), el adquirente soportaría IVA y, en su caso, AJD por la documentación notarial si procediese. En el escenario típico de segunda transmisión entre particulares (no empresario), no hay IVA y procede TPO. La CV reproduce el art. 7.5 TRLITPAJD, que delimita esta frontera entre IVA y TPO.
4) Valoración y prueba: el día de la firma manda
Tanto para la regla de permuta en IRPF como para las bases imponibles en TPO, la fecha crítica es la de la firma. Debe acreditarse el valor de mercado del inmueble y de los bitcoins en ese momento. La experiencia aconseja articular evidencias consistentes (tasaciones o comparables para el inmueble; fuentes reputadas y, en su caso, acta notarial de constancia para la cotización del bitcoin). Esta cautela probatoria responde al marco de valoración que la CV compendia (arts. 35 y 37.1.h LIRPF; arts. 10 y 11 TRLITPAJD).
5) Riesgos y matices operativos
Desde el lado del vendedor, es habitual infravalorar la factura fiscal por TPO de los bitcoins: no es un impuesto accesorio, sino el núcleo de la tributación indirecta de su adquisición en una permuta, salvo que la entrega de cripto esté sujeta a IVA por intervenir un empresario o profesional. Desde el lado del comprador, el riesgo es asimétrico: soportará TPO de inmuebles (o IVA/AJD si procede) con el tipo autonómico aplicable y con las comprobaciones de valor que ya conocemos en práctica. En ambos casos, conviene prever provisiones y reflejar con precisión en el contrato de permuta la descripción y valoración de ambos elementos, así como las obligaciones fiscales de cada parte conforme a la regla de permutas. Estas conclusiones derivan directamente del armazón legal que la CV cita y aplica.
Conclusión
La transmisión de un inmueble con pago en bitcoin no es más “arriesgada” por el criptoactivo en sí, sino por ignorar que la figura jurídica es una permuta. Para el vendedor, ello implica (i) ganancia/pérdida en IRPF con la regla del mayor valor y (ii) TPO por la adquisición de los bitcoins, salvo que la entrega de estos esté sujeta a IVA. Para el comprador, con carácter general, supone TPO de inmuebles (o IVA/AJD si concurren sus presupuestos). La planificación –y la prueba– se juegan en la fecha de la firma.
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